Huurgeschillen

Juridische bijstand in een conflict tussen verhuurder en huurder is geen overbodige luxe. Verhuurders en huurders hebben niet steeds dezelfde belangen en komen vaak met elkaar in conflict. Met een boutade uitgedrukt, zou men kunnen zeggen dat zij reeds van bij de contractsluiting een conflictueuze relatie opbouwen. Advocaat Bleyaert kan u bijstaan van bij de contractsluiting tot bij de zaakbehartiging in de Rechtbank.

Er is sprake van een huurovereenkomst zodra een persoon (de verhuurder) het gebruik of het genot van een onroerend goed of een deel ervan ter beschikking stelt aan een andere persoon (de huurder) tegen betaling van een huurprijs.

Wat zegt de wet?

Sedert 1 januari 2019 zijn de bepalingen inzake woninghuur geregeld door het Vlaams Woninghuurdecreet.

Artikel 5, §1 Vlaams Woninghuurdecreet

De bepalingen van titel 2 van het Vlaams Woning­huurdecreet zijn van toepassing op alle huur­contracten voor een woning waar de huurder met toestemming van de verhuurder zijn hoofdverblijf­plaats heeft. Deze bepalingen treden in werking op 1 januari 2019 en gelden voor alle huurovereenkom­sten die vanaf die datum worden gesloten. Het Vlaams Woninghuurdecreet zal dus niet gelden voor alle eerder gesloten huurovereenkomsten, ook niet als ze pas op of na die datum in werking zijn getreden.

VOORBEELD

Het Vlaams Woninghuurdecreet geldt niet bij een huurovereenkomst die op 20 december 2018 is ondertekend, maar pas op 1 januari 2019 in werking treedt.

a. De huurovereenkomst moet gaan over een woning waar de huurder zijn hoofdverblijfplaats heeft

Het verhuurde goed of een gedeelte ervan moet een woning zijn die dient als hoofdverblijfplaats van de huurder. Dat is zo als de huurder effectief en voor­namelijk in de gehuurde woning woont. Het begrip “woning” kan slaan op een onroerend goed (of een deel ervan), maar ook op een (deel van een) roerend goed, zoals een woonboot of een caravan.

Of iemand de woning tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, is een feitelijke kwestie. De huurder moet dus niet permanent in de woning verblijven of op dat adres gedomicilieerd zijn. Omgekeerd maakt een domiciliëring het goed niet automatisch tot hoofdverblijfplaats van de huurder. Het is wel een belangrijk element om vast te stellen of een huurder het onroerend goed als hoofd­verblijfplaats heeft. Andere elementen zijn brieven, getuigenissen, facturen, enz.

b. De verhuurder moet instemmen met het gebruik van de woning als hoofdverblijfplaats

Het Vlaams Woninghuurdecreet is van toepassing als de verhuurder ermee akkoord gaat dat de huur­der het goed gebruikt als zijn hoofdverblijfplaats. De toestemming kan uitdrukkelijk of stilzwijgend zijn:

• ofwel bepaalt de huurovereenkomst uitdrukke­lijk dat het goed is bedoeld als hoofdverblijf­plaats van de huurder: dan gaat het om een uitdrukkelijke toestemming;

• ofwel is er een huurovereenkomst waarin niets wordt vermeld: dan moet de huurder bewijzen dat de verhuurder wist dat de huurder van plan was het goed te gebruiken als hoofdverblijf­plaats en dat hij zich er niet tegen heeft verzet (stilzwijgende toestemming).

Eens de verhuurder zijn akkoord heeft gegeven, kan hij het niet meer intrekken.

Zijn de bepalingen van het Vlaams Woninghuurdecreet verplicht?

Artikel 6 Vlaams Woninghuurdecreet

De bepalingen van het Vlaams Woninghuurdecreet zijn van dwingend recht, behalve als ze er anders over beschikken.

De bepalingen moeten dus verplicht worden gevolgd, tenzij uitdrukkelijk anders is vermeld.

Dat betekent dat de huurovereenkomst niet van deze regels mag afwijken, zelfs niet als de verhuurder en huurder daarover akkoord gaan. Een dwingende regel is altijd van toepassing, zelfs als het contract een tegenovergestelde clausule be­vat. In dat geval is die contractuele bepaling nietig. De rest van de huurovereenkomst blijft wel geldig.

De algemene bepalingen van het Burgerlijk Wetboek zijn normaal aanvullend, tenzij ze zelf bepalen dat ze dwingend zijn of als ze bedoeld zijn als verplichte bescherming voor één van beide partijen. Een aan­vullende regel is een regel waarvan het contract wel mag afwijken. Zo’n regel geldt dus enkel voor zover het contract zelf geen andere bepalingen bevat.

Wat is het verschil tussen een huurovereenkomst van bepaalde duur en een huurovereenkomst van onbepaalde duur?

Een huurovereenkomst van bepaalde duur is een overeenkomst waarbij de partijen bepalen dat ze maar loopt voor een bepaalde periode.Een huurovereenkomst van onbepaalde duur is een overeenkomst waarbij de partijen geen datum hebben bepaald waarop het contract eindigt.

Onder het Vlaams Woninghuurdecreet hebben alle huurovereenkomsten een bepaalde duur:

• ofwel voor een duur die, binnen de grenzen van de wet, door de partijen is overeengekomen;

• ofwel voor de duur van het leven van de huur­der, bij een levenslang contract.

De partijen zijn verplicht de exacte duur te bepa­len in de huurovereenkomst. Doen ze dat niet, dan loopt de huurovereenkomst negen jaar.

Moeten huurcontracten verplicht schriftelijk worden opgemaakt?

Artikel 8, lid 1 en 2 Vlaams Woninghuurdecreet

Woninghuurovereenkomsten moeten altijd schrif­telijk worden opgemaakt in een document dat de huurder en de verhuurder ondertekenen. Dit is het “basisdocument” aan de hand waarvan een eventueel later conflict tussen verhuurder en huurder worden beoordeeld.

Wat bij een conflict tussen huurder en verhuurder?

Artikel 43 en 44 Vlaams Woninghuurdecreet

Bij een geschil tussen huurder en verhuurder zijn er verschillende oplossingen mogelijk.

Ofwel kiezen ze voor een procedure voor de rechtbank. De vrederechter van de plaats waar de woning ligt, is bevoegd om de zaak te behandelen.

Ofwel kiezen verhuurder en/of huurder voor een andere manier om het conflict op te lossen, zoals bemiddeling.

Arbitrage, waarbij een derde aan de partijen een oplossing oplegt, is niet toegestaan. In de huur­overeenkomst mogen de partijen ook niet bepalen dat een eventueel conflict via arbitrage zal worden opgelost.

De verzoeningsprocedure

Voor het opstarten van een procedure voor de vrederechter, kan elke partij de andere laten oproepen in verzoening. Het voordeel van deze verzoeningsprocedure is dat ze kosteloos is.

Dat verzoek moet men (schriftelijk of mondeling) richten aan de griffie van het vredegerecht van het kanton waarin de woning ligt.

De griffie zal dan de partijen in het conflict (verhuurder én huurder) per brief oproepen om op een bepaald tijdstip voor de vrederechter te verschijnen. Er zijn twee mogelijkheden:

• ofwel lukt de verzoening: in dat geval zal het akkoord van de partijen in het proces­verbaal worden opgenomen; dat akkoord heeft dezelfde waarde als een vonnis;

• ofwel verschijnt één van de partijen niet of is er geen akkoord: dan blijft er enkel de mogelijkheid van een gerechtelijke procedure.

De vrijwillige verschijning

De partijen kunnen vrijwillig voor de vrederechter verschijnen en hem vragen om akte te nemen van hun verschijning.

Op die manier blijven de gerechts­kosten beperkt en kunnen de partijen van bij het begin hun standpunten duidelijk omschrijven.

Inleiding van een vordering door het indienen van een verzoekschrift

De verzoeker kan op de griffie van het vredegerecht een verzoekschrift neerleggen.

De griffier zal de partijen dan met een gerechts­brief, met daarbij een afschrift van het verzoek­schrift, oproepen om voor de vrederechter te verschijnen.

Deze procedure voor huurbetwistingen is aan te raden als de vrijwillige verschijning van de partijen onmogelijk blijkt. Zo vermijdt men de kosten van een dagvaarding en betaalt men enkel de rolrech­ten.

Inleiding van een vordering door dagvaarding

Men kan ook een gerechtelijke procedure opstarten door de tegenpartij te laten dagvaarden door een gerechtsdeurwaarder. De kosten van een dagvaar­ding zijn vooraf door de verzoeker aan de gerechts­deurwaarder te betalen.

De vrederechter kan nadien beslissen dat de partij die in het ongelijk wordt gesteld die kosten moet terugbetalen.

Wie minder vertrouwd is met het verloop van een gerechtelijke procedure of met een ingewikkeld juridisch probleem zit, kan best een advocaat raad­plegen.